Российская экономика развивается довольно динамично, и редкий год проходит без перемен в финансовой сфере. Область кредитования не является исключением. Достаточно вспомнить, сколько потрясений пережили владельцы недвижимости, которая была приобретена по ипотечным программам несколько лет назад!..

Снижение ключевой ставки повлекло за собой уменьшение стоимости кредитов на жилье во многих банках России, в связи с чем перед заемщиками встал закономерный вопрос — смириться с ситуацией и продолжать выплачивать проценты на первоначальных условиях или воспользоваться представившимся шансом и сократить объем ежемесячных платежей с помощью такого инструмента, как рефинансирование ипотеки.

Согласно официальной информации...

Как выяснилось, заключением новых договоров по действующим жилищным ссудам сегодня занимаются не все банки. В таблице приведены данные об основных условиях программы «Рефинансирование ипотеки» в наиболее крупных кредитных учреждениях страны. Отбор осуществлялся на основе информации, полученной с официальных порталов банков. В таблицу вошли сведения об ипотечных программах кредитных организаций, включенных в ТОП-20 по финансовым показателям.

Таблица

Банки, выдающие кредиты по программе «Рефинансирование ипотеки»

№№

Наименование организации-кредитора

Предлагаемые ставки

Максимальный срок, на который можно продлить договор, лет

1

ПАО «Сбербанк»

от 10,9%

30

2

АО «Газпромбанк»

от 10,25%

30

3

ПАО «ВТБ 24»

от 10,7%

30

4

ПАО Банк «ФК Открытие»

от 10%

30

5

АО «Альфа банк»

от 9,75%

25

6

ПАО «БИНБАНК»

от 9,5%

30

7

АО «ЮниКредит Банк»

от 11,9%

30

8

АО «Райффазенбанк»

от 10,9%

25

9

ПАО «РОСБАНК»

от 9,5%

25

10

АО «АБ «РОССИЯ»

от 10,25%

25

Лидерами по процентным ставкам среди банков-кредиторов в настоящее время являются ПАО «РОСБАНК» и ПАО «БИНБАНК». Эти финансовые организации готовы к заключению договоров на самых выгодных для заемщиков условиях.

Стоит ли «овчинка выделки» при рефинансировании ипотеки?

Вопрос о целесообразности перезаключения ипотечного договора на новых условиях необходимо поставить еще в момент подбора банка. Довольно часто за красивыми обещаниями кредиторов скрывается не слишком привлекательная калькуляция. Какие моменты заемщикам следует учитывать в первую очередь?

  • Необходимость оплачивать услуги страховой компании и всевозможные комиссии.

Несколько лет назад присоединение к программе коллективного страхования было обязательным при заключении любого ипотечного договора. Сегодня от этой услуги можно отказаться. Однако если кредитная организация настаивает на оплате страховки, выгода от сделки рефинансирования будет намного ниже. Следует учитывать, что любая банковская программа при наличии комиссионных издержек может оказаться в результате не такой привлекательной, как было заявлено в самом начале.

  • Разница в стоимости услуг.

Рефинансирование ипотеки имеет смысл только в том случае, когда разрыв между старой и новой процентной ставкой составляет не менее 2-3%. Это объясняется довольно просто: при оформлении сделки клиент обязательно понесет дополнительные расходы, и выгода от перезаключения договора может оказаться не такой уж большой.

  • Потребность в дополнительном залоге.

В момент перехода права собственности на приобретаемое жилье банк может затребовать от клиента дополнительный залог — еще один объект недвижимости. Это делается для минимизации кредитных рисков. Затраты по этой сделке непременно повлияют на конечную цену банковского продукта и сильно увеличат реальную стоимость кредита.

  • Наличие пункта «Штрафные санкции при досрочном погашении»

Этот момент очень важен для заемщиков, планирующих закрыть кредит и расторгнуть договор раньше установленной даты. Отсутствие возможности свободного досрочного погашения может намного снизить, и даже «свести на нет» предполагаемую выгоду от заключения новой ипотечной сделки.

Мнение эксперта: принимая решение о рефинансировании ипотеки, следует брать в расчет еще один показатель — сумму уже выплаченных кредитору процентов. Дело в том, что почти все российские банки выдают ипотечные займы при условии погашения задолженности аннуитетными платежами. Это значит, что в первую очередь будут удерживаться проценты, и только потом — основной долг. Поэтому чем раньше заключена сделка, тем больший доход уже уплачен банку. А это говорит о том, что рефинансирование ипотеки может оказаться для заемщика бессмысленным.

Какие клиенты ценнее для банка?

Многие российские заемщики в период массового продвижения рефинансирования ипотеки столкнулись с неприятной ситуацией. Оказалось, что кредитные организации гораздо более охотно изменяют условия по действующим договорам для клиентов других банков, чем для своих заемщиков. Чем объясняется этот парадокс? По мнению российских экспертов, причин может быть несколько.

  1. Цена фондирования для банка и зависимость от нее процентной ставки по кредиту. При выдаче ипотечных ссуд в 2010-2012 гг. финансовые учреждения получали средства по более высокой цене, поэтому и стоимость услуг была выше. Сегодня банки стоят перед выбором — «потерять прибыль или клиента», и последние пока явно проигрывают.
  2. Определенные условия, прописанные в договорах ипотеки, не позволяющие изменять параметры кредита. В большинстве случаев, эти банковские документы не могут быть скорректированы в одностороннем порядке, причем расторжение договора возможно только при погашении имеющейся задолженности.
  3. Переход кредитной задолженности в другую категорию качества. Рефинансирование собственного кредита банки обычно расценивают, как реструктуризацию задолженности. А это, в свою очередь, влечет за собой снижение качества кредитного портфеля. К тому же такие меры крайне невыгодны для банка, поскольку чреваты созданием дополнительных резервов.

Следует отметить, что подобная тенденция прослеживается даже в самых крупных банках страны — ПАО «Сбербанк» и ПАО «ВТБ24». Программы по рефинансированию задолженности здесь рассчитаны только на клиентов «с улицы». Изменится ли что-то в ближайшем будущем? Поживем — увидим.